Что такое предварительный и основной договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой? Особенности составления договора купли-продажи недвижимости в ипотеку Кредитный договор купли продажи квартиры образец

11.02.2022

На чтение 12 мин. Опубликовано 26.08.2014

Порядок взаиморасчетов

В этой части договора указывается внесенная заемщиком сумма задатка (аванса), его собственные средства, выплачиваемые за жилье, сумма кредитных средств, предоставляемых банком. Прописывается также форма расчетов: наличная, безналичная, использование банковской ячейки. Получить полную сумму за продаваемую недвижимость ее владелец сможет после того, как договор купли-продажи по ипотеке пройдет государственную регистрацию. При получении денежных средств продавец пишет покупателю расписку, где указывает всю полученную сумму.

Права и обязанности сторон

Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости в таком же состоянии, какой был на момент заключения задатка (аванса). Не допускается передача жилья в аренду или сдача ее в безвозмездное пользование третьим лицам. Покупатель обязуется произвести оплату за недвижимость в полном объеме, который был оговорен с продавцом. После проведения сделки купли-продажи подписывается «Акт передачи», продавец передает покупателю ключи и квитанции о том, что задолженности по квартире (дому) отсутствуют.

Срок действия документа

Соглашение купли-продажи вступает в силу после его регистрации в государственных органах и действует до того момента, как продавец и покупатель исполнят все свои обязательства, прописанные в документе.

Стороны подтверждают, что являются дееспособными, у них нет опекунов и попечителей, заболеваний, препятствующих осознанию смысла документа, обстоятельств, согласно которым они вынуждены пойти на заключение соглашения на невыгодных для себя условиях.

После передачи продавцом жилья в собственность покупателю, последний несет ответственность за сохранность квартиры/дома (как предмета ипотеки) от порчи и повреждения.

Образец договора купли-продажи по ипотеке – как правильно оформить договор?

– важный документ и его заключают между участниками сделки (продавец/покупатель) в письменной форме. Составляется он как единый документ и подписывается обеими сторонами. Неправильно оформленный договор в дальнейшем признается недействительным.

Для ознакомления с типовым образцом договора купли-продажи ниже приводится образец документа.

ОБРАЗЕЦ

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город ______________ __________________(число, месяц, год)
Гражданин ________________ (паспорт серия ______, номер _______, выдан _______________________, «___»_________19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: ____________________ именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с одной стороны,
и гражданин _______________________ (паспорт: серия _______, номер ________, выдан _____________________, «__»______19__года), «___»_______19___ года рождения, проживающий по адресу: _______________________, (для юридического лица указываются организационно-правовая форма, наименование, должность, Ф.И.О. уполномоченного для подписания лица, основания полномочий) именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________, (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве (варианты общей совместной, общей долевой) собственности согласно свидетельству о _______________________ №___ от «____» ________ _____года (либо иной документ, подтверждающий право собственности), выданному __________________ от «____»_________ ________года на основании Договора ________________ № _____ от «__» ____________ __________ г., зарегистрированного ______________________________________________________________ за № __________ от «____» ______________ ___ года, инвентаризационный номер КВАРТИРЫ.
1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из ________ комнат, общей площадью с учетом лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений ____ кв.м., в том числе жилой площадью ___ кв.м. КВАРТИРА расположена на ___этаже ___-этажного дома.
1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за ______ рублей РФ.
Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора.
1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до заключения настоящего Договора вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, в том числе согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, не имеется.

2. ИСТОЧНИК ОПЛАТЫ ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЫ
2.1. ПРОДАВЕЦ КВАРТИРЫ проинформирован ПОКУПАТЕЛЕМ, что КВАРТИРА, указанная в п.1.1 и настоящего Договора, приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ за счет:
а) средств целевого жилищного займа, предоставляемого Уполномоченным федеральным органом по Договору целевого жилищного займа (именуемый в дальнейшем ЗАЙМОДАВЕЦ), согласно Договору целевого жилищного займа № _______от _________20__г., заключаемому между ПОКУПАТЕЛЕМ и ЗАЙМОДАВЦЕМ, (именуемый в дальнейшем Договор целевого жилищного займа);
б) кредитных средств, предоставляемых ___________________________, (именуемый в дальнейшем КРЕДИТОР), согласно Кредитному договору №___ от «__» _______20__ года, заключенному в городе ___ между ПОКУПАТЕЛЕМ и КРЕДИТОРОМ (именуемый в дальнейшем Кредитный договор);
в) собственных средств (в случае использования собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ);
Денежные средства по Договору целевого жилищного займа и Кредитному договору предоставляются для приобретения в собственность ПОКУПАТЕЛЯ КВАРТИРЫ, указанной в п.1.1 настоящего Договора.
2.2. Кредит, согласно Кредитному договору, предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере ____________(цифрами) ___________(прописью), со сроком возврата кредита __ (__________________________) месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.
2.3. Целевой жилищный заем, согласно Договору целевого жилищного займа предоставляется ПОКУПАТЕЛЮ в размере _________ (цифрами) ______________(прописью) рублей, в т.ч. на погашение первоначального взноса в размере __________ (цифрами) ____________ (прописью) рублей и на погашение обязательств по Кредитному договору, указанному в п.п.б) п. 2.1. настоящего Договора.
2.4. В соответствии с п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ КВАРТИРА в обеспечение обязательств, принятых по вышеуказанному Кредитному договору, считается находящейся в залоге у КРЕДИТОРА в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ.
В соответствии с п.4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в обеспечение обязательств, принятых по Договору целевого жилищного займа, на КВАРТИРУ оформляется залог в пользу ЗАЙМОДАВЦА, в силу закона с момента государственной регистрации настоящего Договора и права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ. Требования ЗАЙМОДАВЦА удовлетворяются после удовлетворения требований КРЕДИТОРА.
В соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны определили, что КВАРТИРА с момента передачи её ПОКУПАТЕЛЮ и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у ПРОДАВЦА.
2.5. На момент подписания настоящего Договора КВАРТИРА как предмет ипотеки в силу закона оценивается в ___________(цифрами) ________ (прописью) рублей, что подтверждается заключением независимого оценщика _____________________, акт оценки № __ от «__» _______________ ____ г.
2.6. Права КРЕДИТОРА по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на КВАРТИРУ, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой ПОКУПАТЕЛЕМ и выдаваемой в соответствие с законодательством Российской Федерации (закладная в целях удостоверения прав ЗАЙМОДАВЦА по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается).

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ.
3.1. Расчеты между ПОКУПАТЕЛЕМ и ПРОДАВЦОМ производятся в следующем порядке:
3.1.1. Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей в счёт уплаты за приобретаемую КВАРТИРУ выплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ за счёт собственных средств ПОКУПАТЕЛЯ, за счёт средств предоставляемого ипотечного кредита по Кредитному договору, и за счет средств целевого жилищного займа предоставляемых по Договору целевого жилищного займа:
(Вариант 1) в безналичном порядке путем перечисления со своего рублевого счета №_______ в банке «_____» на рублевый счет ПРОДАВЦА №__________, открытый в банке «________». При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения указанных средств ПРОДАВЦОМ, за исключением случаев, когда банком, обслуживающим счет ПРОДАВЦА, является КРЕДИТОР,
(Вариант 2) наличным расчетом. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки ПРОДАВЦА о получении соответствующей суммы (если ПРОДАВЕЦ физическое лицо) или финансовых документов, подтверждающих факт внесения денежных средств в кассу организации (если ПРОДАВЕЦ юридическое лицо),
3.1.2. Уплата денежной суммы в указанном в подпункте 3.1.1 настоящего Договора размере выплачивается в два этапа.
При этом денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей уплачивается ПОКУПАТЕЛЕМ в течение одного банковского дня после:
(Вариант 1) подписания настоящего Договора.
(Вариант 2) государственной регистрации настоящего Договора и перехода права собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ.
(Стороны могут использовать иные формы и порядок расчётов, которые указываются в договоре).
Денежная сумма в размере ______(цифрами) __________(прописью) рублей выплачиваемая за счет средств, предоставляемых по Договору целевого жилищного займа, перечисляется в течение_________ рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на КВАРТИРУ и предоставления КРЕДИТОРУ нотариально заверенной копии Свидетельства о праве собственности.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.
4.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
4.1.1. С даты подписания настоящего Договора до фактической передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ не ухудшать состояния КВАРТИРЫ, не сдавать её в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять правами пользования членов семьи ПРОДАВЦА согласно ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также иными правами пользования, сохраняющимися в соответствии с законодательством после приобретения КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЕМ.
4.1.2. В день подписания настоящего Договора передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ с подписанием передаточного Акта о передаче КВАРТИРЫ согласно ст.556 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 3.1.2 настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.
(Указанные в п.п.4.1.2 и 4.1.3 обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).
4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в п.3.1.1. настоящего Договора, в течение _______ дней [Максимальный срок 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;
4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.
4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.
4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.
5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с п.2 статьи 558 части II Гражданского кодекса Российской Федерации).
5.2. Настоящий Договор действует до даты полного исполнения ПРОДАВЦОМ и ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств в соответствии с пп.4.1., 4.3.1., 4.3.2. настоящего Договора.
5.3. Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ в части ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона действуют до даты полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной, в соответствии с п.2.2 и 2.3 настоящего Договора.
5.4. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292, 488, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 43, 75, 76, 77, 78 Федерального Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 –ФЗ сторонам понятно.
5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несет ПОКУПАТЕЛЬ.
5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.
5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.
5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:
а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________

Гр. _____________________________,
Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________
(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).
5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один – для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: _____________________________________________________________________
Покупатель: _____________________________________________________________________

5/5 (5)

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Прежде всего, в договоре указывается наименование населенного пункта, где происходит заключение сделки. После этого записывается дата оформления документа.

Информация о сторонах сделки. Заносятся данные о продавце и покупателе: ФИО, данные паспорта, место регистрации, семейное положение. Если жилая недвижимость продается по доверенности, финансовая организация, скорее всего, не выдаст кредит. В этом случае постарайтесь найти другой объект продажи;

Сведения об объекте продажи. Этот пункт содержит информацию по недвижимости, а именно: адрес, количество этажей в доме, этаж, на котором расположено жилье, общая площадь, назначения недвижимости (жилой или нежилой фонд), цена объекта (цифрами и прописью). В этом же пункте уточняется цель договора – приобретение квартиры по ипотеке. От продавца потребуется гарантия, что он не продал жилье другим людям, квартира не находится в залоге и не подарена. Также обязательно подчеркивается отсутствие обременений. Перечисляются бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на данное жилье (договор купли-продажи, дарственная, постановление суда);

Способы взаиморасчетов. В этом пункте описываются моменты, связанные с финансами, например, каков размер задатка (аванса), размер собственных средств, сумма, полученная в банке в качестве кредита. Далее указывается форма расчетов. Это может быть наличный или безналичный расчет, а также расчет через банковскую ячейку. Вся сумма за объект продажи будет передана продавцу только после гос. регистрации договора. Когда покупатель передал всю оговоренную сумму, продавец пишет расписку, в которой указывает, какую сумму он получил;

Какие права и обязанности имеют стороны сделки. Обязанности покупателя: передать объект сделки второй стороне в том же виде, который был на момент передачи задатка или аванса, не сдавать объект в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам. Обязанности покупателя: заплатить за объект продажи всю сумму, оговоренную при заключении сделки. На последнем этапе сделки стороны подписывают «Акт передачи». В это время покупатель получает ключи от квартиры и квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженности по жилью;

Срок действия договора. Документ вступает в силу после гос. регистрации. Срок его действия – до момента выполнения сторонами сделки своих обязанностей.

Стороны сделки должны подтвердить, что они дееспособные, не имеют опекунов, попечителей. Также нужно доказать, что у них отсутствуют заболевания, которые препятствуют пониманию смысла соглашения, из-за чего они вынуждены заключать сделку на условиях, которые им не выгодны.

Так как квартира приобретена в ипотеку, после того, как новый владелец получит ее от прежнего собственника, он принимает на себя ответственность за сохранность жилья.

Особенности договора

Договор об ипотеке не может заключаться в устной форме. Тем более его нужно регистрировать в государственном органе.

Внимание! Если соглашение не было зарегистрировано, оно признается недействительным (п. 1 ст. 10 Закона «Об ипотеке»). Согласно п. 2 ст. 10 Закона «Об ипотеке», договор признается заключенным только после его гос. регистрации.

Правила, которые предусмотрены для оплаты товара, приобретенного в кредит (ст. 488 ГК РФ), относятся и к ипотечному договору. Речь идет о выплате покупателем процентов, если он нарушил обязательства по своевременной оплате товара. Статьей 395 ГК РФ предусмотрены правила расчета процентов, которые насчитываются в случае неисполнения денежного обязательства.

Если покупатель жилья, он же заемщик банка, не соблюдает сроки оплаты товара, продавец имеет право требовать от него погасить сумму, взятую в кредит, сразу и в полном объеме (ст. 811 ГК РФ).

Если жилье приобретается полностью за кредитные средства, или если за недвижимость расплачиваются частью кредитных средств, полученных в банке, кредитной организации, или займом, полученным у другого юр. лица, она становится объектом залога с момента регистрации договора в гос. органе (п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке»).

Если приобретенная недвижимость была заложена по договору ипотеки, обращение банком взыскания на эту квартиру и ее продажа являются основанием для прекращения права пользования жильем владельца или других граждан, проживающих в квартире.

Этапы сделки

Сделка по продаже недвижимого имущества по ипотеке осуществляется согласно утвержденному гос. регламенту (Закон «Об ипотеке»).

Хотя процедура покупки требует больше действий от покупателя, но и продавцу стоит ознакомиться с некоторыми ее особенностями, а также порядком оформления сделки.

Важно! Поэтапный план действий при заключении сделки:

Подготовка документации для подписания соглашения. В каждом конкретном случае может быть разный перечень документации. Обычно список необходимых документов представляет финансовая организация;
Подписание предварительного договора. Такой договор больше нужен продавцу, так как это определенная гарантия того, что в дальнейшем покупатель не откажется от заключения сделки;
Составление основного договора, его подписание;
Передача документации для регистрации в МФЦ или в Росреестре. Электронная регистрация сделки осуществляется только в Сбербанке;
Передача средств продавцу. Если речь идет о покупке по ипотеке, процедура имеет определенные нюансы. Организация, предоставившая кредит, переведет эти средства на счет продавца. В некоторых случаях открывается аккредитив или используются другие способы расчета.

Представленный выше алгоритм действий применяется почти всегда. Но не стоит забывать, что прежде покупателю необходимо решить вопрос с банком о предоставлении кредита. Первое, что нужно сделать покупателю – подать заявку в банк.

При заключении сделки продавец так же, как и покупатель, несет некоторые расходы:

расходы, связанные с получением справок и выписок;
оплата услуг квалифицированного юриста, который составляет соглашение. Расходы делятся пополам с покупателем.

Госпошлину и комиссию, взимаемую при переводе средств на счет продавца, оплачивает покупатель.

Документы для оформления

Важно! Для заключения сделки купли-продажи по ипотеке продавец сдает в банк такую документацию:

паспорта граждан, которые являются собственниками данного жилого объекта, даже если они там не проживают;
кадастровый паспорт объекта продажи. Банки требуют, чтобы паспорт был изготовлен не позже, чем за 5 лет до настоящей сделки. То есть, если паспорт получен намного раньше, лучше его обновить. Стоимость этой услуги в БТИ приблизительно от 1 до 2 тысяч рублей;
техпаспорт. Сроки документа такие же, как и у кадастрового паспорта, если его нужно обновить. Получить документ можно в БТИ;
разрешение на перепланировку жилья. Когда в квартире делают перепланировку, на нее берется специальное разрешение. Если такого разрешения нет, а изменения в плане квартиры произошли, необходимо их узаконить. Так как план квартиры после ремонта меняется, потребуется обновить и кадастровый паспорт;
выписка из единого реестра. Такой выпиской заменили свидетельство о регистрации права собственности, оно не выдается с 2016 года. Чтобы получить выписку, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Срок действия выписки – 5 дней. Поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед обращением с пакетом документов в банк. Кстати, при получении выписки придется оплатить госпошлину в размере 200 рублей;
Правоустанавливающие бумаги. Речь идет о документах, на основании которых продавец получил право владеть объектом. Это может быть: договор купли-продажи, документ о приватизации, завещание, дарственная, прочее;
оценка стоимости недвижимого объекта. Обычно этим занимается сам покупатель. То есть он не только заказывает услугу, но и оплачивает ее. В том случае, когда продавец предлагает совсем другую стоимость, он сам заказывает эту оценку. Без этой бумаги пакет документов будет неполным, и банк его не примет, так как он должен знать рыночную стоимость объекта, который берется в залог;
справка о количестве членов семьи продавца. В ней уточняется, кто живет в данной квартире. Так можно проверить, не зарегистрированы ли в квартире граждане, которые считаются пропавшими без вести, лица, находящиеся в местах лишения свободы, прочее. То есть это те граждане, которые по возвращении могут опротестовать сделку.

Подготовка документации требует терпения и выносливости. Кроме этого, внимательно изучайте бумаги, которые получаете в различных организациях, так как никто не застрахован от ошибок.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу квартиры:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Зачем банкам нужно столько документов от продавца жилья?

Эта необходимость вызвана тем, что они хотят себя обезопасить от нечистой сделки. Кстати, такая документация понадобится при заключении сделки купли-продажи и без участия кредитных денег. Так что подобной процедуры не избежать.

Кроме названных выше бумаг, банк может затребовать:

разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Это требуется в том случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
постановление суда о признании гражданина, являющегося одним из владельцев жилья, пропавшим без вести;
разрешение, полученное от соседей. Оно потребуется в случае, когда речь идет о коммунальной квартире или жилье в МЖК. Дело в том, что соседи в коммунальном жилье имеют приоритетное право на выкуп жилья, находящегося по соседству;
справку от нотариуса, в которой подтверждается, что умерший владелец не имел иных наследников. Такая бумага необходима при продаже квартиры, полученной по наследству (продажа осуществляется в период, когда после смерти владельца не прошло и года);
согласие супруга на продажу. Согласие потребуется, если супруг продавца не является одним из владельцев жилья.

Кроме всего прочего, покупателю желательно ознакомиться со справкой, подтверждающей отсутствие долгов по квартплате (выдается коммунальными службами). Хотя указанные справки не требуются для предъявления банку или для подписания соглашения.

Посмотрите видео. Как взять ипотеку в квартиру и не пожалеть?

Порядок заключения ДКП

В большинстве случаев при покупке недвижимости между продавцом и покупателем составляется предварительное соглашение.

Кроме этого, лучше взять аванс или задаток. Таким образом, вы обезопасите себя от того, что покупатель вдруг передумает, а вы потратили уже столько времени на сбор документации.

Выше уже упоминалось, какие сведения вносятся в этот документ (информация об участниках сделки, объекте продажи, прочее). Но его основная цель – уточнение обязанностей сторон сделки. А именно: продавца – продать, покупателя – купить объект в указанный срок.

Если у сторон что-то не заладится, и они решат расторгнуть предварительный договор на основании общего решения, никаких юридических последствий ждать не стоит.

Этот документ не подлежит регистрации, так как важен только для участников сделки.

Вопрос относительно размера задатка продавец и покупатель решают самостоятельно .

Обычно предлагается сумма в размере от 100 до 200 тысяч рублей.

Внимание! Когда заключается договор задатка, у обеих сторон появляются определенные обязательства:

Продавец, приняв задаток, не имеет права продать объект другому лицу. Если это случится, задаток возвращается в двойном размере;
Покупатель, заплатив задаток, обязан купить данную недвижимость. В случае отказа задаток не возвращается.

Получается, что задаток полезен обеим сторонам. Он как бы сдерживает «шатания» участников сделки в стороны. Если задаток внесен, сделка заключается в разы быстрее.

Иногда в случае возникновения непредвиденных обстоятельств стороны могут договориться о расторжении договора задатка и возврате денег покупателю. Причиной этого, например, может стать отказ банка в предоставлении ипотеки.

Поэтому прежде чем заключать сделку, взвесьте все «за» и «против». Лучше иметь дело с покупателем, у которого есть одобрение банка на получение кредита.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

При проведении ипотечных сделок банки предлагают использовать несколько проверенных схем. Какую схему выберут конкретные клиенты, зависит от многих обстоятельств. Важно одно – решение принимается до заключения предварительного договора. От способа расчета зависит порядок сделки в целом.

Внимание! Основные варианты проведения расчетов при сделках по ипотеке:

Передача денег по безналичному расчету. Эта несложная и вполне понятная схема. Когда покупатель оформил ипотеку, деньги ему на руки не выдаются. Также деньги (наличными) не передаются продавцу. Как только осуществится гос. регистрация договора, участники идут в банк с выпиской из Росреестра. Получив доказательство регистрации сделки, банк переводит деньги на счет продавца;
Перевод денег на аккредитив. В этом случае покупателю нет необходимости приходить в банк. Деньги находятся на спец. счете, а получить их продавец сможет только по исполнению определенных условий (например, госрегистрации сделки, представлении выписки из Росреестра, прочее);
Аренда банковской ячейки. Банк выдает наличные покупателю, а он в свою очередь сразу же помещает их в арендованную банковскую ячейку. Продавец забирает эти деньги после того, как представит выписку из Росреестра и подписанный договор КП.

Аренду ячейки, открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель.

Эти средства не изымаются из суммы кредита, но в договоре между банком и клиентом указывается, в какой срок будут оплачены данные услуги.

Если продавец заберет деньги позже намеченного срока, ему придется самостоятельно оплачивать дополнительные дни аренды ячейки.

Регистрация права собственности

Оформление сделки заканчивается обращением участников в органы государственной регистрации. Можно обратиться в Многофункциональный центр. Так процедура закончится намного быстрее. Электронная регистрация на сегодняшний день доступна только в Сбербанке России.

В последнем случае клиент передает документы в банк и получает деньги за проданный объект недвижимости.

Учтите! Если обращаться в МФЦ, нужно подготовить следующие документы:

ксерокопии паспортов сторон (продавца и покупателя);
документы на жилье (копии);
согласие супруги (супруга) на продажу квартиры;
разрешение, полученное в органах опеки и попечительства;
квитанцию, свидетельствующую об оплате гос. пошлины в размере 2-х тысяч рублей. Оплату производит покупатель.

Этап регистрации сделки в МФЦ длится 7 рабочих дней.

Передавая документы, клиенты получают расписку с перечнем принятой документации. Если в процессе регистрации выяснится, что чего-то не хватает, клиентам сообщат о необходимости донести эти бумаги.

Документацию не примут только в том случае, когда клиенты не представят паспорта. Кстати, тот факт, что документы приняты, еще не говорит о том, что сделку зарегистрируют.

Обычно проблем с регистрацией не бывает, хотя торопиться с расчетом не стоит. Подождите до тех пор, пока не получите документы, подтверждающие переход права собственности на приобретенный объект недвижимости.

4.56/5 (9)

Как составляется ипотечный договор купли-продажи

Договор или основное соглашение составляется его субъектами – продавцом и покупателем, которые пришли к консенсусу в отношении предмета сделки и ее условий.

Также в тексте соглашения важно предусмотреть ряд ключевых моментов, которые обозначены в Законе «Об ипотеке».

Объект или предмет ипотечного соглашения:

адресные данные;
сведения о площади помещения;
характеристики технического плана;
документ-основание права собственника продающей стороны.

Также указываются данные об оценке залога, сведения о кредите: сумма, сроки и порядок исполнения кредитного обязательства, сведения о закладной (если права кредитора ею удостоверяются), порядок изъятия заложенного имущества без обращения в судебные органы, если имеет место составление такого соглашения.

Важно! В числе обязательных пунктов или положений соглашения стоит выделить следующие:

информационный блок, отражающий полные сведения о сторонах договора: имена, данные паспортов, адреса, гражданство;
информационный блок о предмете соглашения: полное описание, включая адресные и технические характеристики недвижимого жилого объекта;
стоимость договора и порядок осуществления расчетов – это цена квартиры и порядок того, как будут передаваться деньги;
порядок перехода недвижимого объекта и прав на него от продавца к приобретателю: порядок передачи и срок, когда покупатель станет полноправным собственником жилья;
пункт о правах и обязанностях, обязательствах сторон ипотечного соглашения по отношению друг к другу – определяются моменты передачи средств и недвижимого объекта;
объемы ответственности в случае нарушения обязательств и прав сторон соглашения;
пункт, определяющий порядок разрешения спорных моментов и конфликтных ситуаций, а также момент подсудности – определяется суд, в который будет направлен иск.

Отдельные моменты по желанию сторон могут быть внесены в пункт о прочих условиях. Завершать договор должен пункт с реквизитами и подписями сторон.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Плюсы и минусы оформления ипотеки в Сбербанке

Перед началом процедуры оформления ипотеки еще на предварительной стадии рассматривается несколько вариантов и способов заключения договора.

Многие выбирают вариант оформления в Сбербанке, выделяя следующие преимущества такого способа:

высоких требований к приобретаемой недвижимости не предъявляется: можно приобрести любой дом или квартиру в любом регионе;
не предъявляются требования и к договорам страхования: нет необходимости страховать жизнь и здоровье покупателя, а также оформлять договор титульного страхования;
процент по ипотеке относительно невысок.

Важно! Достоинства целесообразно оценивать в соотношении с недостатками оформления договора в Сбербанке:

не рассматриваются при оформлении квартиры с перепланировкой, банк требует узаконивания перепланировки или возврата квартиры к исходным параметрам;
допускается аренда одной банковской ячейки для одной сделки;
договор купли-продажи заключается предварительно и предъявляется для оценки кредитору.

Даже поверхностный сравнительный анализ показывает на превалирующий объем положительных моментов, что делает целесообразным рассмотрение оформления договора в Сбербанке в подробностях.

Доступные программы

Так, своим клиентам крупнейший российский банк предлагает расширенный ассортимент ипотечных программ.

Учтите! Ипотечная программа с государственной поддержкой:

минимальный порог по сумме – 300 тысяч, максимальный, в зависимости от региона, — 3-8 млн.руб.;
ставка в 11.4 %;
начальный взнос – 20% от суммы займа;
кредитный период от года до 30 лет;
основное преимущество программы – средства предоставляют как на готовое, так и на строящееся жилье.

Приобрести готовое жилье в рамках данной программы можно на следующих условиях:

сумма займа – от 300 тысяч;
ставка – 12.5%;
первый взнос – 20% от размера займа;
сроки возврата до 30 лет;
ключевое условие: приобретение готового жилья на вторичном рынке.

Запомните! Приобретение строящихся объектов в рамках данной программы возможно на следующих условиях:

сумма займа – минимум – 300 тысяч, максимум – от 8 до 15 млн. руб.;
ставка варьируется, исходя из суммы займа и первого взноса и срока, в диапазоне от 14 до15%;
первый взнос равен 15%;
срок предоставления кредита — до 30 лет;
кредитные средства допускается вносить в счет строительства жилья.

Ипотека с материнским капиталом предоставляется на следующих условиях:

сумма займа стартует с 300 тысяч;
ставка по программе — 12.5%;
20% — начальный взнос;
30 лет для возврата кредитных средств;
особенности: маткапитал можно внести в качестве первого взноса или его составной части в рамках программ по приобретению готового или строящегося объектов.

Внимание! Военная ипотечная программа:

предлагаемая сумма — до 1,9 млн. руб.;
ставка по программе – 12.5%;
срок возврата кредита – 15лет;
особенностью программы является лишь тот момент, что кредит предоставляется военнослужащим, в соответствии с законом имеющим на него право.

В рамках всех вышеописанных программ средства выдаются только в российской валюте. Кредиты в долларах или евро не предусмотрены.

Кто может получить

Все программы кредитования предусматривают единые общие требования к потенциальным заемщикам:

кредитополучатель должен находиться в возрастном диапазоне на момент заключения договора от 21 года и до 55 лет, если это женщина, и до 60 лет – для мужчин;
на момент последнего платежа по займу его получателю должно быть не более 55 (для женщин) и 60 лет (для заемщиков-мужчин);
трудовой стаж должен быть на текущем рабочем месте не менее полугода при условии официального трудоустройства;
общий стаж работы должен быть не менее года за последние 5 лет;
обязательное привлечение созаемщиков – не менее трех человек, допускаются члены семьи – супруги, родители, дети.

Анализ показывает стандартность требований к потенциальным клиентам – заемщикам по ипотечным программам.

Шаги к заключению сделки

Рассмотрим основные шаги к успешному заключению договора ипотечного кредитования в Сбербанке России. Так, банк рассматривает сделки, предметом которых выступает вторичное жилье, новостройки (первичное) и недвижимость в рамках строящегося жилья.

Важно! Процедуры, предметом которых является первичное жилье, можно отнести к наиболее простым. Первым актом заключения сделки является перечисление средств застройщику от банка (средства кредитов) и покупателя (первый взнос).

Заключение договора производится с использованием средств кредита от Сбербанка.

Процедура приобретения жилья на вторичном рынке требует более детального представления:

первый этап – это подача заявки в кредитное учреждение. Стоит отметить, что перед оформлением заявки необходимо получить консультацию по вопросу подготовки документационного обеспечения процедуры;
после стоит дождаться ответа на заявку. Это займет до 5 рабочих дней, хотя могут ответить и через два дня;
положительный ответ гарантирован при предоставлении полного пакета документов и успешной истории кредитования в прошлом;
следующий этап – это выбор объекта для приобретения. Как уже отмечалось ранее, Сбербанк не предъявляет завышенных требований к недвижимости и одобрит без проблем выбор клиента;
обязательным условием является подписание и представление кредитору предварительного соглашения о покупке недвижимости;
после этого в банк представляются все документы по выбранному недвижимому объекту;
после их изучения происходит подготовка и заключение кредитного договора;
следующий этап – это сделка по приобретению объекта – заключение договора купли-продажи;
завершается процедура оформлением прав собственности на квартиру.

Стоит отметить, что после оформления прав собственности на объект недвижимости банк накладывает обременение в форме залога. Последнее будет снято после исполнения перед банком кредитных обязательств.

Посмотрите видео. Порядок получения ипотечного кредита:

Необходимые документы

Пакет документов для обеспечения кредитного договора формируется еще на стадии направления заявки.

В него входит стандартный набор документов, раскрывающих информацию о заемщике:

документ удостоверения личности – паспорт (включая заграничный), военный билет пенсионное или водительское удостоверение;
документы от работодателя – справки, трудовые договора, трудовые книжки;
документ, подтверждающий доходы, 2НДФЛ или другая справка;
документы о доходах созаемщиков и близких родственников;
документы, подтверждающие права на льготы и их наличие.

Учтите! Для клиентов Сбербанка, держателей зарплатных карт процедура упрощается в том моменте, что для подтверждения доходов достаточно заполнить анкету по форме банка с приложением копи паспорта. Этого достаточно для подачи заявки.

При оформлении заявок необходимо представлять актуальные документы, срок действия которых не истек, так как некоторые имеют ограниченные периоды действительности. В ряде случаев кредитное учреждение вправе требовать дополнительные документы.

Зачем нужен предварительный договор

Требование о заключении предварительного договора покупки обусловлено особенностями и длительностью процедуры подачи заявок и оформления кредитных договоров. В этот срок выбранное жилье может быть перекуплено другим гражданином.

Одновременно и кредитное предложение ограничено по времени. Кроме того, особенностью ипотечного кредитования является тот момент, что средства заемщик на руки или на счет не получает, кредитор их перечисляет непосредственно на счет продавца, дабы убедиться в действительности сделки.

Устная договоренность в этой ситуации не имеет гарантий, а значит, есть необходимость в оформлении юридического документа – предварительного соглашения, подтверждающего договоренность о будущей сделке, в рамках которого сторона, сей договор нарушившая, несет определенную ответственность.

Одновременно стоит учесть и тот факт, что нередко покупатели вносят задаток в счет предстоящей покупки. От последнего момента рекомендуется отказаться. А если он все же присутствует, указать данный факт в предварительном договоре. Но по закону, если сделка сорвалась по вине покупателя, то задаток продавцом не возвращается, а является компенсацией за потраченное время ожидания.

Важные пункты предварительного ДКП

В силу ряда юридических нюансов к предварительному договору предъявляются некоторые требования, основные из которых стоит перечислить:

реквизиты и данные сторон, заключивших договор;
информация об объекте недвижимости: адресные данные, технические особенности, площадь, документы собственника;
дата, когда продавец получит оплату за объект;
дата, когда будет заключен договор в окончательной форме.

Как правильно составить предварительный договор ДКП квартиры

Учитывая, что предварительный договор – это обязательное условие банка, то и обращаться за советами по его оформлению также следует в кредитное учреждение.

Запомните! Еще до подачи заявки с этим вопросом следует обратиться к менеджеру и предварительно стоит подготовить следующую информацию:

документальную оценку недвижимости с указанием стоимости объекта;
сведения о прописанных в квартире, а также о тех, кто имеет право полной или долевой собственности;
справку об отсутствии обременений или залога;
на предмет достоверности сведений банком проводится проверка.

Предварительный договор должен быть составлен юристом и иметь удостоверение нотариуса. Последний может обеспечить и сохранность договора, а также для этой цели можно оформить аренду ячейки в банке. Доступ к ней имеют обе стороны.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Основной договор купли-продажи жилья

Одобренная заявка открывает новый этап процедуры – оформление ипотечного договора и последующего приобретения. После одобрения банк дает еще два месяца для внесения начального взноса и заключения договора в окончательной форме.

Покупатель должен учитывать условия договоренности предварительного соглашения. Также будет внесен ряд новых пунктов, о содержании которых также лучше проконсультироваться с менеджером банка.

Заключение ипотечного договора также сопровождается предоставлением ряда документов:

документ-выписка из ЕГРН о том, что собственник объекта изменился:
согласие от родственников продавца;
если есть другие собственники, то их отказы от своих прав на объект;
документ – оценка рыночной стоимости объекта от эксперта.

Если имел место залог, то представьте документ, подтверждающий его получение.

В завершении целесообразно привести ряд советов от тех, кто уже прошел через подобную процедуру.